¿Pueden multarte en tu conjunto por tu perro? Lo que dice la ley
Llegó una carta de la administración: "multa por incumplir el manual de convivencia". Antes de pagar, respira. En propiedad horizontal no toda multa es válida, y muchas se pueden discutir. Aquí te explico qué dice la ley, con las normas que revisé.
Primero: nadie puede prohibirte tener a tu perro
La Ley 2054 de 2020 (art. 10) modificó el artículo 117 de la Ley 1801 de 2016 (Código de Policía). Dice, entre otras cosas, que no pueden prohibirse el tránsito y la permanencia de animales domésticos o mascotas en las zonas comunes de un conjunto o edificio. También dice que los administradores pueden no aplicar las normas del manual de convivencia que contraríen esa regla, y que deben pedir a la asamblea que las actualice.
Eso no significa que todo valga. El mismo artículo exige que los perros vayan con traílla, y los perros de manejo especial (antes llamados "potencialmente peligrosos") deben usar además bozal y tener el permiso que corresponda.
Segundo: para multarte tienen que cumplir un procedimiento
La Ley 675 de 2001 regula las sanciones por incumplir obligaciones no pecuniarias, como las reglas de convivencia.
1. Requerimiento escrito previo. El artículo 59 exige un requerimiento escrito, con un plazo para que te ajustes. Si te multaron sin ese aviso, hay un punto débil.
2. Solo tres tipos de sanción. El artículo 59 permite:
publicar la lista de infractores,
multas sucesivas mientras persista el incumplimiento,
restringir el uso de zonas comunes no esenciales (salón comunal, zonas de recreación y deporte).
No pueden restringirte el uso de bienes comunes esenciales ni de los bienes de uso exclusivo.
3. Hay tope para las multas. Cada multa no puede superar dos veces el valor de las expensas necesarias mensuales, y el total no puede pasar de diez veces esas expensas.
4. Debe estar en el reglamento. El artículo 60 dice que el reglamento de propiedad horizontal debe indicar qué conductas son sancionables, qué sanción corresponde a cada una y por cuánto tiempo. Si la conducta o la multa no están ahí, no se puede inventar.
5. Debe sancionar quien tiene competencia. Según el artículo 60, sanciona la asamblea general o el consejo de administración, y este último solo si existe y el reglamento le da esa facultad. El administrador solo no impone sanciones por su cuenta.
6. Debe respetar el debido proceso. Debes poder conocer los hechos, presentar descargos y controvertir. La sanción también debe ser proporcional: se valoran la intención, el daño causado y la reincidencia.
Qué hacer si ya te multaron
Pide por escrito el soporte: el acta o decisión, la norma del reglamento que se aplicó y quién la impuso.
Revisa el reglamento y el manual de tu conjunto. ¿Está la conducta? ¿Está la multa?
Responde por escrito dentro del plazo que te hayan dado, con tus descargos. Guarda el radicado.
Reúne pruebas: fotos, videos, testigos, el carné de vacunación de tu perro.
Considera la conciliación. El comité de convivencia puede ayudar a resolver el conflicto, pero no impone sanciones.
Si la sanción sigue firme y la consideras injusta, puedes impugnarla. El artículo 62 de la Ley 675 lo permite. El plazo y el procedimiento de ese artículo fueron derogados por el Código General del Proceso, y hoy se aplica el artículo 382: la demanda de impugnación se presenta ante el juez civil, por el trámite verbal sumario, dentro de dos meses contados desde la fecha de la decisión. Es un plazo de caducidad: si lo dejas vencer, pierdes la opción. No esperes: consulta cuanto antes.
Un consejo práctico
Cuando la multa es por ladridos, heces o no usar traílla, a veces el problema es real y se arregla mejor con un acuerdo que con un pleito. Mi trabajo es ayudarte a ver cuándo conviene pelear y cuándo conviene negociar.
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Este artículo es informativo y no reemplaza asesoría legal personalizada.
Fuentes: Ley 675 de 2001, arts. 2, 59, 60 y 62 (Secretaría del Senado); Ley 2054 de 2020, arts. 7 y 10 (Normograma de la Cancillería); Ley 1801 de 2016, art. 117; Código General del Proceso, art. 382.
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